اقتصاد مسکن در ایران

جناب آقای دکتر فردین یزدانی، کارشناس و پژوهشگر مسکن و اقتصاد شهری و از تهیه کنندگان طرح جامع مسکن کشور، در مصاحبه ای اختصاصی با نمای اقتصاد به تشریح وضعیت اقتصاد مسکن کشور پرداختند.

ساخت و ساز مسکن حدود 8 تا 10 درصد ارزش افزوده ایجاد شده در اقتصاد ملی را ایجاد می کند، که اگر ارزش بهره‌برداری ازواحدهای مسکونی موجود را نیزاضافه کنیم این عدد به بالای 25 درصد خواهد رسید. اگر ضریب تکاثری بخش ساخت و ساز را حساب کنیم ، یک واحد افزایش در ارزش افزوده بخش مسکن ،GDP را به اندازه 1.8 واحد تغییر خواهد داد. حدود12درصد اشتغال کشور به طور مستقیم ناشی از بخش ساخت‌‌وساز است. درسالهای مختلف از 25 تا 45 درصدحجم سرمایه گذاری ملی را بخش مسکن به خود اختصاص داده است. 

مسکن از لحاظ تئوریک یک کالای مرکب از ویژگیها مختلف است. پس برای تولید آن نهاده‌های زیادی مورد نیاز می‌باشد. این نهادهها شامل مصالح ساختمانی، تجهیزات داخلی، نیروی کار، استفاده از ظرفیت حمل‌ونقل و... میباشد. در نتیجه ارتباطات پسین و پیشین گستردهای دارد. البته این که گفته می‌شود این بخش جز اولین بخشهای تاثیرگذار اقتصادی است درست نمیباشد و جداول داده – ستانده  کشور نیز این موضوع را تصدیق می‌کند. اما درمیان بیش از 100 بخش مختلف اقتصادی حدوداً رتبه 25 تا 30 ام را دارد. به طور مثال صنایع خودروسازی از لحاظ بخشی ارتباطات بیشتری دارند و آثار تحرک بخشیشان بسیار بیشتر از بخش مسکن است. 

برخی معتقدند برای اینکه اقتصاد حرکت کند باید بخش مسکن را حرکت دهیم. اما مباحث تئوریک وهمچنین بررسی تجربه جهانی نشان می‌دهد که بخش مسکن نمی‌تواند به عنوان پیشران اصلی اقتصاد مطرح شود. طرفداران این دیدگاه معتقدند برای اینکه بخش مسکن رونق بگیرد باید سایر بخش‌های پیشران اقتصاد که کالا و خدمات مولد تولید می‌کنند حرکت کرده، رشد اقتصادی ایجاد و از نتیجه آن پس‌انداز ایجاد شود در نتیجه خانوارها با پس‌اندازهای ایجاد شده بتوانند مسکن خریداری کنند. دراین زمان مسکن در دور بعدی خود باعث رشد اقتصادی می شود. فرض کنیم برای احداث یک کارخانه سرمایه‌گذاری کنیم، این کارخانه هر سال شغل پایدار ایجاد می‌کند، انباشت سرمایه بیشتر ایجاد کرده و مولد ثروت است واز منافع ناشی از سرمایه گذاری اولیه می‌تواند سرمایه‌گذاری‌های بیشتری را ایجاد کند. اما مسکنی که امسال ساخته می شود اگر سکونت درآن دائم شود تقریباً از جنبه مولد خارج می‌شود و در فرآیند انباشت سرمایه مولد نقشی بازی نخواهد کرد. مخالفان این دیدگاه این طور بیان می‌کنند که نداشتن نقش مولد در سرمایه‌گذاری مهم نیست و تا زمانی که تقاضا وجود دارد با ورود متغیرهای برونزا به سیستم باید بازار را تحریک کرد و رشد اقتصادی ایجاد نمود. ولی مسئله اینجاست که چون مسکن کالایی وابسته به مکان است تولید آن حد و سقفی دارد پس هیچ وقت نمی‌تواند منشا رشد پایدار اقتصادی باشد. تجربه بحران جهانی سال 2008 میلادی نیز این گفته را تایید می‌کند. ازاواخر دهه 90 میلادی درآمریکا بخش مسکن به عنوان ابزاراصلی رشد اقتصادی قرارگرفت اما به تدریج این عملکرد باعث ایجاد حباب‌های قیمتی در بخش مسکن شد و کل اقتصاد را با یک فاجعه اساسی مواجه کرد. بنابراین بیشتر از آنکه بخش مسکن را بخشی مستقل در اقتصاد بدانیم باید آن را بخشی تابع کل اقتصاد دانست.

از نظر ظرفیت فیزیکی برای تولید، تجربه نشان داده است که با توجه به وجود صنایع ساختمانی مختلف و زیرساخت‌های لازم، درکشور مشکلی وجود ندارد و به شرط توانمند بودن تقاضا برای مسکن ظرفیت تولید در شرایط رشد اقتصادی معقول کافی است. پس مسئله این نیست که سیاست‌هایی برای تقویت سمت عرضه اجرا کنیم. سمت عرضه به محض اینکه سودآوری ایجاد شود می تواند بسیارقوی حرکت کند. پس اگر بخواهیم بحران مسکن در کشور را تعریف کنیم، باید گفت ، شاخص‌های متوسط مسکن کشور در دهه 70 بد نبود، سرانه‌ها تقریبا مناسب بود و در سطح کشورهای هم رده درآمد سرانه، نسبتا جایگاه خوبی داشتیم اما درآن زمان نیز مسئله مهم در بخش مسکن نحوه توزیع واحدهای مسکونی بود. یعنی بهره‌مندی اقشار مختلف ازعملکرد بازار مسکن بسیار ناعادلانه بود و گروه های پایین درآمدی وضع بسیار نامناسبی داشتند در مقابل گروه‌های متوسط و پردرآمد از وضعیت مطلوبی برخوردار بودند. در سال 1380 به طور سرانه 27 متر مربع فضای مسکونی داشتیم که استاندارد خوبی بود. اما در همان سال بهره مندی گروه‌های کم‌درآمد حدود 4 متر مربع فضای مسکونی بود در مقابل گروه‌های پردرآمد تا سقف 40 تا 45 متر مربع بهره‌مندی از ساخت وساز داشتند. در دهه اخیر با توجه به وضعیت اقتصادی کشور حجم فقر گسترش پیدا کرده است و یکی از بازتاب‌های گسترش فقر تاثیر بر استانداردهای سکونت می باشد. از طرف دیگر اقشار متوسط جامعه فشارهای اقتصادی زیادی را متحمل شده‌اند و وضعیتشان نامناسب‌تر شده است. وضعیت بازار زمین نیز به صورت لجام گسیخته با افزایش قیمت زمین و به تبع آن افزایش قیمت مسکن روبه رو شده است. این افزایش‌ها و درکنار آن سازوکارهای جبرانی برای اقشار متوسط باعث شده که در سال‌های اخیر بخش وسیعی از خانوارها حتی در گروه متوسط درآمدی فاقد توان ورود به بازار باشند. پس در سال‌های اخیر بحران مسکن از سطح دامنه فقرا به گروه‌های متوسط درآمدی هم کشیده شده است. به همین دلیل در سال 1391 حدود 5 میلیون و 400 هزار خانوار شهری مستاجر بوده‌اند و نرخ اجاره‌نشینی دراین دوره افزایش پیدا کرده است. پس اگر بخواهیم بگوییم ابعاد بحران مسکن ایران به چه شکلی است باید گفت در درجه اول فقرا هستند که واقعا وضعیت نامناسبی دارند و در درجه دوم اقشار متوسط جامعه هستند که به دلیل شرایط اقتصاد کلان کشور و نبود سیاست‌گذاری مناسب در کنترل بازار مسکن و زمین و عدم کارکرد صحیح سیستم‌های تامین مالی وضعیت نامناسبی پیدا کرده‌اند. در نتیجه اکنون به جز دو دهک بالا که بدون هیچ حمایت مالی می توانند نیاز خود را تامین کنند بقیه اقشار جامعه نیازمند سازوکارهایی برای حمایت هستند. شاخص توان‌پذیری مسکن که نسبت قیمت متوسط یک واحد مسکونی به درآمد سالیانه خانوار در ایران در سال 1384 عدد 8 بوده که در سالهای 1391 و 1392 به 12 رسیده است یعنی قیمت متوسط یک واحد مسکونی 12 برابردرآمد سالیانه یک خانواراست این شاخص یکی از مهمترین شاخص‌هایی است که میزان بحران را نشان می دهد. نگاه سرمایه ای به مسکن در کشور به دلیل ساختار رانتی، مدیریت نامناسب و فقدان سیستم‌های حمایت اجتماعی از علل ایجاد این بحران می باشد.

متاسفانه در ایران به دلایل تاریخی و ساختاری ، بخشی از تقاضا مسکن از جانب خانوارها معطوف به تقاضای سرمایه‌ای  شده است. یعنی خانوارها برای حفظ ارزش پول سعی می‌کنند زمین و ساختمان خریداری کرده و نگه دارند. این پدیده در کشورهای مختلف دیگر هم وجود دارد و قابل حذف شدن نیز نمی‌باشد. به دلیل ساختار نظام‌های اقتصادی مدرن که همه چیز را تبدیل به کالای تجاری کرده‌اند، مسکن نیز تا حدی به این سمت رفته است اما در ایران این حد بسیار بالاست به گونه‌ای که بعضاً مزاحم رشد اقتصادی کل در میان‌مدت شده است. در سال‌هایی که مسکن رونق دارد، حجم انبوهی از نقدینگی که می‌توانست وارد مدار انباشت سرمایه مولد و توسعه شود جذب بخش مسکن شده است. سالیانه به طور متوسط حدود 25 تا 30 درصد حجم نقدینگی وارد  بخش مسکن می‌شود. در سالهایی که جهش قیمت مسکن داشته ایم این رقم به بالای 40 درصد رسیده است. به طور مثال در سال 1391، حجم کل سرمایه‌گذاری کشور160 هزار میلیارد تومان بوده درحالیکه نزدیک به 70 هزار میلیارد تومان نقدینگی وارد بازار زمین و مستغلات شده است. از آنجایی که زمین کالای مولد نیست مانع ایجاد اشتغال و رشد اقتصادی گردیده است. این شرایط در کشورهای اروپایی و آمریکا به این شدت وجود نداشته و زمانی که شدت گرفته است بحران های مختلف مانند بحران سال 2008 را به وجود آورده است. متاسفانه چون اقتصاد کشور ما به نفت وابسته است ، بخش زیادی از پول نفت به بخش مسکن، زمین و مستغلات وارد می‌شود واصولا حد بهینه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن برای برنامه‌ریزان اقتصادی ما شناخته شده نیست. در محاسبات انجام شده در طرح جامع مسکن در یک افق 12 ساله حدوداً سالی 1 میلیون واحد مسکونی نیاز است. اما این سوال مطرح است که آیا این رقم با هر رشد اقتصادی قابل تحقق است؟

عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن به دو بخش تقسیم می شوند . عوامل درون بخشی و فرابخشی. مهمترین عامل درون بخشی  زمین است. ارزش زمین نقش کلیدی را در قیمت مسکن بازی می‌کند. در ایران سهم زمین در هزینه تمام شده ساختمان بیشتر از 50 درصد است که این نسبت در کمتر کشوری انقدر بالاست. این سوال مطرح می شود که چرا قیمت زمین در ایران بالاست؟ از دهه 70 به بعد بخش عمومی و قدرت‌های انحصاری وارد بازار زمین شدند. سیاستی که از آن دهه غالب شد این بود که هر نهادی باید مخارج خود را تامین کند یکی از این نهادها شهرداری بود. شهرداری‌ها راحت‌ترین و غیر پاسخگوترین راه برای کسب درآمد را بازی در بازار زمین از طریق فروش تراکم مازاد، تغییر کاربری زمین مسطح شده و.. دانستند. بعد از دهه 80 در کنار شهرداری‌ها، نهادهای شبه دولتی دیگر و بانک‌ها نیز به تدریج وارد این فرآیند شدند. و هر کدام به یک زمین‌دار تبدیل شده و متاسفانه به بازار ساخت وساز نیز وارد شدند به طوری که اکنون در شهر های بزرگ از جمله تهران نمی‌توان گفت که بازار مسکن بازاری رقابتی و متکی بر بخش خصوصی است. بنابراین به صورت ساختاری این نوع سیستم مدیریت زمین، خود به خود باعث افزایش قیمت زمین می‌شود و بخش مهمی از قیمت زمین مربوط به رفتار مدیریت شهری و منطقه‌ای و روستایی است.     

در مورد عوامل فرا بخشی باید گفت، منابع مالی بین دارایی‌های مختلفی چون بورس ، زمین و مستغلات، نظام بانکی، بازار ارز و طلا و سایر بخش‌های سرمایه‌گذاری تقسیم می‌شوند. وضعیت هر یک از این بخش‌ها مستقیما بر روی بخش مسکن تاثیر می‌گذارد و بالعکس. عامل تاثیر گذار دیگر بر قیمت مسکن نقدینگی می‌باشد. چنانچه نقدینگی مازاد بر ظرفیت سرمایه‌گذاری به درون یک جامعه تزریق شود، نقدینگی موجود به بخش‌های مختلف نفوذ خواهد کرد. یکی از این بخش‌ها بخش مسکن است. هجوم نقدینگی به بازار مسکن قیمت‌ها را تحت تاثیر قرار می دهد. 

در مورد وام‌های بانکی باید گفت وام‌ها به خودی خود می‌توانند باعث افزایش قیمت شوند به هر حال در یک مقطع زمانی تزریق منابع مالی به بازار چنانچه شرایط مناسب نباشد و یا بیش از حد منابع مالی تزریق شود می‌تواند باعث افزایش قیمت شود. تجربه‌های عملی نیز این گفته را تصدیق می‌کنند به طور مثال یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در سال‌های 1380 و 1381 وام‌های اعطا شده بوده است. وام‌ها اصولا در پروسه زمانی اثر تورمی خود را می‌گذارند و در نتیجه اثر واقعی‌شان از بین می‌رود. وام تحت شرایطی می‌تواند باعث تورم شود. اما در شرایط فعلی بازار مسکن که با مازاد عرضه روبه رو هستیم و قیمت‌ها بالاست، میزان افزایشی که در مبلغ وام داده شده است باعث جهش قیمت نخواهد شد. این سیاست بسیار محافظه‌کارانه اتخاذ شده است و درست می‌باشد. 

نظام تامین مالی از طریق سیستم بانکی فقط برای کمک به اقشار متوسط است و اقشار فقیر و کم درآمد به طور کلی نمی‌توانند بازپرداخت وام داشته باشند. سیاست‌های تامین مالی به صورت پرداخت وام مخصوص دهک های 5 تا 8 است وپرداخت وام کمک می‌کند این خانوارها در حد نیاز مصرفی شان تامین مالی شوند. 

یکی از اشکالات سیستم بانکی پرداخت بیش از حد وام به سمت عرضه و پرداخت وام‌های ساخت می باشد. عدم توازن بین عرضه و تقاضا در عملکرد بانک‌ها نیز یکی از مشکلات اساسی است. امروزه در بیشتر کشورها سعی در تقویت سمت تقاضای مسکن دارند. تامین مالی سمت عرضه باید از طریق بازار سرمایه صورت بگیرد تا هم شفاف باشد و هم پاسخگو. یک سیاست بهینه تامین مالی این است که سمت عرضه را از طریق بازار سرمایه که مولد است تامین مالی نمود و سمت تقاضا را از سیستم نظام بانکی که بازپرداختش طولانی مدت است.

 بنگاه ها آن طور که گفته می شود تعیین کننده نیستند هر چند درصد پورسانتشان زیاد است . بنگاه ها فرآیند سازو کارشان سالم نیست اما این طور نیست که بگوییم این بنگاه ها هستند که مسائل مربوط به مسکن را به وجود می آورند. مسائل و مشکلات مسکن ساختاری و اساسی تر از آن است که بنگاه ها را مقصر بدانیم.  

در مورد واحدهای خالی از آنجا که بخش زیادی از آنها درشمال شهر تهران قرار دارند عرضه آنها مشکلی را حل نخواهد کرد. بخش زیادی از این واحدها ناشی از وام های سمت عرضه می باشد.

مکانیزم بازار در مواقعی با شکست مواجه می‌شود و نمی‌تواند نیاز فقرا را تامین کند. بنابراین باید سازوکارهای بخش عمومی و نهادهای اجتماعی وارد شوند وسرپناهی ایجاد کنند که اقشار جامانده از نظام بازار را حمایت کنند. یعنی حداقل سکونت را برایشان ایجاد کنند. مسکن اجتماعی، سیاست حمایت اجتماعی است که در مواردی برای جبران شکست بازار صورت می‌گیرد. این سیاست‌ها می تواند به صورت پرداخت وام های یارانه‌دار بسیار زیاد و یا ساخت مسکن توسط بخش عمومی یا اجتماعی و واگذاری برای سکونت باشد. یکی از ویژگی های اساسی مسکن اجتماعی این است که باید اختلاط اجتماعی ایجاد کند، یعنی محله‌ای مخصوص فقرا و محله ای مخصوص اغنیا ایجاد نشود، یک دستی اجتماعی در اینگونه پروژه‌ها امر مطلوبی نیست و فضای شهری را قطبی می کند.

اصل دیگر سیاست حمایت اجتماعی مسکن باید در یک مجموعه عام‌تر تحت عنوان سیاست عام حمایت اجتماعی تعریف شود. دولت باید برنامه جامع فقر زدایی شامل بسته‌های مسکن، بهداشت، اشتغال، تغذیه و... تدوین کند. تجربه نیز نشان داده است چنانچه سایر بخش‌ها فراموش شود شخصی که مسکن دریافت کرده بعد از مدتی منابع مالی را در مصارف دیگرخرج می‌کند و مشکل مسکن در جای خود باقی می ماند. 

در طرح جامع اولیه، برنامه‌ای داده شد که بر اساس آن سالانه 20 هزار واحد مسکونی روی زمین‌های دولتی توسط نهادهای اجتماعی ساخته شود. بنا به دلایل مختلفی این تعداد واحد به 5.1 تا 2 میلیون واحد رسید. این افزایش باعث شد در تامین مالی طرح مشکل به وجود آید. پس برای رفع مشکل تامین مالی جز قرض از خط اعتباری بانک مرکزی راه دیگری نماند. در نتیجه مسکن مهر 40 درصد پایه پولی را افزایش داد و پایه پولی هم با تناسبی 60 تا 70 درصد تورم را افزایش داد. پس بخشی از تورم عمومی ایجاد شده  ناشی از مسکن مهر بود. اجرای مسکن مهر باعث افزایش قیمت در بخش مسکن هم شد چون از یک طرف مصرف مصالح را افزایش داد و از طرف دیگر تورم عمومی به بخش مسکن نشر کرد. در نتیجه به بهای خانه‌دار کردن بخشی از اقشار جامعه، خانه دار شدن انبوهی از اقشار جامعه در بلند مدت زیر سوال رفت. بحث دیگر در مورد مسکن مهر مکان‌یابی طرح بود. بخش زیادی از مسکن‌های مهر در جاهای نامناسب ساخته شدند که امکانات زیرساختی وجود ندارد و ایجاد زیرساخت‌های لازم نیازمند سرمایه‌های کلان می باشد، از طرف دیگر در طرح مذبور اختلاط اجتماعی ایجاد نشد. 

در مدتی طولانی کل سیاست‌گذاری‌ها در بخش مسکن به یک پروژه معطوف شد و از اجرای سیاست‌گذاری‌های کلانی که می‌توانست اثرات اساسی داشته باشد ولی نمود تبلیغاتی نداشت، اجتناب شد. در نتیجه مجموع این عوامل باعث شد که امروز بگوییم طرح مسکن مهر با فوایدی که داشت و منجر به خانه‌دار شدن تعدادی از خانوارها شد اما در مجموع پدیده مطلوبی نبود و عملکرد مثبتی برای اقتصاد و بخش مسکن نداشت. معمولا در تمامی کشورها  طرح مسکن اجتماعی در مقیاس وسیع اجرا نمی‌شود. به هر حال مسکن مهر از لحاظ سیاسی موفق بود و برد تبلیغاتی خوبی داشت اما از لحاظ عملکرد بلندمدت موفق نبود.   

در حال حاضر اگر شاخص های بازار مسکن را نگاه کنیم به نوعی از شدت رکود کم شده است. حقیقت این است که بازار آماده حرکت است اما انرژی و پتانسیل لازم را ندارد. بحث تحریم ها که نه تنها بخش مسکن که کل اقتصاد را تحت تاثیر قرار داده است،  اگر حل نشود بازار مسکن تکانی نخواهد خورد. اما اگر نتیایج مذاکرات به مرحله اجرا برسد و تحریم‌ها برداشته شود و اگر وام‌ها و اعتبارات پرداخت شود با وقفه ای 5 الی 6 ماهه بر بازار تاثیر گذاشته و به تدریج وارد مرحله پیشارونق می‌شویم. ولی همه این تغییرات به امسال وصال نمی دهد بنابراین درمجموع امسال در بازار شاهد اتفاق خاصی نخواهیم بود و به طور خوشبینانه در اوایل سال آینده مشکل بازار مسکن حل خواهد شد. اما این به آن معنی نیست که امسال افزایش قیمت نخواهیم داشت. قیمت‌ها تا حدودی افزایش می یابند اما نه در حدی که بتوان گفت جهش قیمت خواهیم داشت. چون هنوز هم تقاضا کم است و هم چشم اندازها شفاف نیست.